공동주택 하자담보책임 법제의 현황과 문제 - 2012년 집합건물법과 주택법 개정 사항을 중심으로

Abstract

오늘날 우리 국민들의 대표적 주거방식은 아파트 등 공동주택이다. 공동주택은 입주자들에게 있어 기초적인 생활공간이면서 재산적 가치를 갖는 상품으로서의 의미를 갖는다. 이에 공동주택의 보존과 관리가 매우 중요한 문제가 되었고, 공동주택의 하자로 인한 분쟁도 점점 증가하고 있다. 이러한 공동주택의 하자 문제를 처리하기 위해 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」, 「주택법」에서 담보책임에 관하여 각각 규정하고 있다. 그 결과 공동주택의 하자담보책임에 대하여는 관련 법령의 적용 관계에 혼란이 존재해 왔다. 이러한 법체계상의 문제를 해소하기 위해 여러 차례 집합건물법과 「주택법」의 제･개정이 추진되었고, 지난 2012년 12월 18일에도 동일한 차원의 법개정이 이루어 졌다. 그러나 현행 집합건물법과 「주택법」은 여전히 법체계상의 문제가 존재한다. 두 법은 일반법과 특별법의 관계로 볼 수 있는데, 현행 법체계는 일반법인 집합건물법이 특별법인 「주택법」에 우선 적용되도록 함으로써 통상의 일반법･특별법 체계에 맞지 않는 측면이 있다. 또한, 현행 법체계는 하자담보책임에 관한 각 법령상 규정을 상호 조화롭게 해석하기 어려울 정도로 상충･모순되는 규정들이 존재한다. 따라서 공동주택 하자담보책임에 관한 현행 법제를 일반법･특별법의 관계로 재정립하고, 입법의 원칙의 하나인 ‘체계 정당성의 원리’에 따라 공동주택의 하자담보책임에 관한 규범 상호간 충돌이나 모순이 없도록 법률 체계가 재정비되어야 한다. 즉 집합건물법에 집합건물의 하자담보책임에 관한 모든 사항을 상세히 규정하고, 「주택법」은 입주자 보호 등을 위해 특별히 필요한 예외적 사항만을 규정하도록 하여 법원의 해석이 아닌 입법을 통해 법체계상의 문제를 해소해야 한다.

The people's typical way of residence is an apartment house like an apartment today. The apartment houses have meanings as the valuable goods as well as the basic living place for residents. Accordingly, the maintenance and management of the apartment houses are very important matters, and disputes over the defects in the apartment houses increase gradually. The Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings and the Housing Act respectively prescribe the warranty liability in order to deal with the defect issues in the apartment houses. As a result, there have been confusions about the application of the relevant laws on the warranty liability of the apartment houses. The several rounds of enactments and amendments of the Act on Ownership and Management of Aggregate Buildings and the Housing Act were performed in order to solve legislative system problems, and the Acts were revised again in terms of solving legislative system problems on December 18th of 2012. However, the existing Acts still have legislative system problems. Although the two Acts can be considered 'general law-special law relations', the current legislative system on the warranty liability is incompatible with normal 'general law-special law relations' in some aspects by the Act on Ownership and Management of Aggregate Buildings, general law, being applied in preference to the Housing Act, special law. Furthermore, the current legislative system has contradictory provisions, which make harmonious legal interpretation of the provisions on the warranty liability difficult. Therefore, the current legislative system on the apartment houses' warranty liability should be reestablished to original 'general law-special law relations', and be reorganized according to 'the principle of systematic legitimacy', one of the principles of lawmaking, so that contradictions on the warranty liability between the two Acts does not occur any more. In other words, all matters on the aggregate buildings' warranty liability should be described in detail in the Act on Ownership and Management of Aggregate Buildings, and only exceptional matters for residents' protection should be prescribed in the Housing Act so that the legislative system problems need to be solved not through judicial interpretation but through enactment.